Kira & Ev
Kira Artışında Yasal Sınır: Temel Bilgiler
Konut kiralarında yıllık artış oranı nasıl belirlenir? Yasal üst sınır ve dikkat edilmesi gereken noktalar üzerine genel bir bakış.
1 dk okuma
Çalışma alanlarına dön
Çalışma Alanları
Gayrimenkul Hukuku
Taşınmaz alım-satımı, tapu işlemleri, kira ilişkileri, imar ve kentsel dönüşüm süreçlerinde hukuki destek sağlanır.
Mülkiyet ilişkilerinin güvence altına alınması ve olası ihtilafların önceden değerlendirilmesi hedeflenir.
Bu Alanda Sunulan Hizmetler
- Taşınmaz alım-satım sözleşmelerinin hazırlanması ve tapu işlemlerinde destek
- Kira sözleşmelerinin hazırlanması ve kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklar
- Kira tespit ve kira bedelinin uyarlanması davaları
- Tahliye davaları ve tahliye taahhüdüne dayalı süreçler
- Tapu iptal ve tescil davaları
- Ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu) davaları
- Kentsel dönüşüm ve imar uygulamalarından doğan uyuşmazlıklar
- Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri ve yüklenici ile yaşanan ihtilaflar
Gayrimenkul Hukuku Hangi Konuları Kapsar?
Gayrimenkul hukuku; Türk Medeni Kanunu'nun (TMK) mülkiyet ve tapu siciline ilişkin hükümleri ile Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) kira sözleşmelerine ilişkin düzenlemeleri çerçevesinde, taşınmazların edinimi, devri, kullanımı ve bunlardan doğan uyuşmazlıkları kapsar. Alım-satım, ipotek, şerh ve irtifak işlemleri ile imar ve kentsel dönüşüm süreçleri bu alanın başlıca konuları arasındadır.
Konut ve çatılı işyeri kiraları, kiracıyı koruyucu emredici hükümlerle ayrıca düzenlenmiştir. Kira bedelinin belirlenmesi, artış oranları, tahliye sebepleri ve depozito gibi konularda hem kiraya verenlere hem de kiracılara yönelik bilgilendirme ve temsil sağlanır.
Kira Uyuşmazlıkları Nasıl Çözülür?
1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, ilamsız icra yoluyla tahliye hariç olmak üzere, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır. Arabuluculukta anlaşma sağlanamayan kira uyuşmazlıkları kural olarak sulh hukuk mahkemesinde görülür.
Kira tespit davası, kira bedelinin emsallere göre belirlenmesini amaçlar; beş yılı aşan kira ilişkilerinde hâkim, bedeli tüketici fiyat endeksi ile sınırlı kalmaksızın emsal kira bedellerini ve taşınmazın durumunu gözeterek hakkaniyete göre belirleyebilir. Tahliye davaları ise ihtiyaç, iki haklı ihtar, yazılı tahliye taahhüdü gibi kanunda sayılan sebeplere dayanır ve her sebep kendi usul koşullarına tabidir.
Taşınmaz İşlemlerinde Erken Hukuki Destek Neden Önemli?
Taşınmaz alım-satımı öncesinde tapu kaydının incelenmesi; ipotek, haciz, şerh ve beyanların tespiti ile imar durumunun değerlendirilmesi, ileride açılabilecek tapu iptal ve tescil davalarının önüne geçilmesine katkı sağlar. Satış vaadi sözleşmeleri ve kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde şekil şartlarına uyulması da geçerlilik açısından belirleyicidir.
Kentsel dönüşüm süreçlerinde ise riskli yapı tespitine itiraz, kanunda öngörülen çoğunlukla alınan kararların hukuka uygunluğu ve paydaşlar arası anlaşmazlıklar gündeme gelebilir. Bu süreçlerin her aşamasında hak kaybı yaşanmaması için hukuki destek sunulur.
Sıkça Sorulan Sorular
- Kira tespit davası ne zaman açılır?
- Kira tespit davası her zaman açılabilir; ancak yeni kira döneminde geçerli olabilmesi için kural olarak yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce dava açılması veya bu süre içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunulması gerekir. Beş yılı aşan kira ilişkilerinde hâkim, bedeli endeks oranıyla bağlı kalmaksızın emsallere göre belirleyebilir. Davanın sonucu, taşınmazın ve kira ilişkisinin somut koşullarına göre değişir.
- Ev sahibi kiracıyı hangi hâllerde tahliye edebilir?
- Kiraya verenin veya yakınlarının konut ya da işyeri ihtiyacı, yazılı tahliye taahhüdü, bir kira yılı içinde iki haklı ihtar ve yeniden inşa-imar gibi kanunda sayılan sebepler tahliye davasına dayanak olabilir. Ayrıca on yıllık uzama süresinin sonunda kiraya veren, sebep göstermeksizin yasal bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi sona erdirebilir. Her tahliye sebebi kendi usul ve süre koşullarına tabi olduğundan, somut durumun ayrıca değerlendirilmesi gerekir.
- Tapu iptal ve tescil davası hangi durumlarda açılır?
- Tapu kaydının yolsuz biçimde oluştuğu hâllerde; örneğin sahtecilik, ehliyetsizlik, muris muvazaası veya vekâlet yetkisinin kötüye kullanılması durumlarında tapu iptal ve tescil davası gündeme gelir. Dava, taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde görülür. Davanın dayanağına göre süre ve ispat koşulları değiştiğinden, her olay kendi koşulları içinde değerlendirilir.
- Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk zorunlu mu?
- 1 Eylül 2023 itibarıyla kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, ilamsız icra yoluyla tahliye hariç, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır. Kira tespit ve tahliye davaları da bu kapsamdadır. Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa dava yoluna geçilir.
Bu yanıtlar yalnızca genel bilgilendirme amacı taşır; hukuki danışmanlık veya görüş niteliğinde değildir. Somut durumunuza ilişkin değerlendirme için bir avukata danışmanız önerilir.
İlgili yazılar
Randevu
Görüşme için randevu talep edin
Sorularınızı değerlendirmek ve süreci birlikte planlamak için iletişime geçebilirsiniz.
Görüşmeler randevuyla, online veya yüz yüze gerçekleştirilir.